A pandemia do coronavírus comprometeu os rendimentos de famílias e empresas e acertou em cheio o mercado imobiliário. Já em abril, a inadimplência dos aluguéis cresceu de forma significativa, o que pode comprometer a renda dos proprietários. Nesse contexto, uma modalidade específica de contratação pareceu a muitos a garantia de segurança: o “aluguel garantido”. Nesse tipo de contrato, a garantia de pagamento é dada pela administradora imobiliária. Na prática, dependendo das cláusulas do contrato de administração, a imobiliária é responsável pelo pagamento do aluguel no caso de inadimplência do inquilino.
Nos últimos dias, porém, locadores têm sido surpreendidos com avisos de que as imobiliárias não conseguirão honrar com o compromisso do repasse do valor acordado (aluguel menos o percentual do custo de administração) pela alta inadimplência no setor.
Em regra, as imobiliárias alegam que locatários têm pedido a revisão na cobrança de valores, alegando “quebra do equilíbrio contratual”. E ainda, baseado na quebra do equilíbrio contratual também os contratos de prestação de serviços com a garantia do pagamento de aluguel também podem ter seus termos revisados. Aí vem o “x” da questão: o contrato de aluguel garantido obriga a Imobiliária a pagar a integralidade dos aluguéis mensais. Justamente por isso a comissão a ser paga à Imobiliária nesse caso é maior.
Em resumo: quando o locador opta por fazer este contrato com a imobiliária, ele paga a mais, o que é vantajoso para a imobiliária. Existe a relação entre locador e locatário, porque a imobiliária representa o locador, mas também há a responsabilidade da imobiliária em garantir o valor, já que foi contratada para administrar o imóvel.
Se a imobiliária quiser renegociar os valores dos aluguéis - por exemplo, uma redução de 50% - poderá fazer. Mas sem prejuízo do pagamento integral do valor ao Locador.
Antes de qualquer imposição da imobiliária em querer a redução do aluguel, há a obrigação dela em cumprir suas obrigações e posteriormente tentar uma renegociação do contrato de administração.
Para finalizar, as imobiliárias tem que continuar pagando o valor integral do aluguel, na forma que ocorria antes da pandemia, independentemente de estarem ou não recebendo os valores dos aluguéis, sob pena de serem acionadas judicialmente. A exceção à regra será somente em caso de constar cláusula contratual que preveja uma pandemia. Mas, lembramos, o caminho da conciliação ainda é melhor solução.